自然资源学报

单位：1.武汉大学城市设计学院，武汉 430072,2.武汉大学湖北省人居环境工程技术研究中心，武汉 430072,3.广东财经大学地理与环境经济学院，广州 510320,4.广州市城市更新土地整备保障中心，广州 510180

关键词：集体建设用地,规划实施,城市更新,土地发展权,权益调节

集体建设用地更新是重构土地发展权的过程，合理的权益调节是更新规划实施的前提。研究剖析市场与规划导致权益非均衡配置的逻辑机理；通过尺度、类型和标准建构权益均衡调节的分析框架；以佛山市南海区为实证案例，解析集体建设用地形成与发展中权益非均衡配置的过程和机理，重点聚焦其在集体建设用地更新中探索出的三种权益调节模式：混合开发、联动改造和“三券”。研究发现：混合开发以协商型的收益分配统筹促进项目实施，但使政府妥协让利；联动改造通过捆绑开发权益增进和受限型项目，促进空间权益均衡，助力受限型项目实施；“三券”制度以建设用地指标转移和物业空间腾挪等方式，实现了发展权的全域调节。三种调节模式具有尺度上移、类型不断丰富、标准逐渐多样清晰的演进特征。建议将权益调节机制的建立前置到规划编制中；在区（县）尺度建立配置与调节标准明晰、多尺度、多权益类型、政府与市场多维联动的权益调节机制。

来源：2025年第6期

《自然资源学报》期刊编辑部

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